في خطوة جديدة تهدف إلى الحد من تصاعد المخاطر في سوق العقارات، أعلن بنك إسرائيل عن قيود مشددة على آلية التمويل المعروفة باسم “صفقات 80/20” التي يعتمد عليها المقاولون لتحفيز المشترين في ظل تباطؤ السوق. ووفقًا للقرار، سيتم تقييد هذه الصفقات حتى نهاية عام 2026 عبر مسارين رئيسيين: رفع متطلبات رأس المال على البنوك الممولة وتقليص حجم قروض “البالون” الخطرة.
ما هي صفقات 80/20 ولماذا تشكل خطرًا؟
تقوم هذه الصفقات على دفع المشتري ما بين 10% إلى 20% فقط من قيمة الشقة عند التوقيع، فيما يتم تأجيل سداد باقي المبلغ – حوالي 80% إلى 90%، حتى اكتمال البناء، حيث يهدف ذلك إلى تحفيز المبيعات دون خفض الأسعار رسميًا، خاصة في ظل تراجع الطلب وارتفاع الفائدة خلال العامين الماضيين.
لكن هذه الصفقات تُعد أكثر خطورة من التمويل العقاري التقليدي، لأنها تعتمد على رهانات مالية من قبل المطورين والمشترين بشأن مستقبل السوق، مثل توقع ارتفاع أسعار العقارات أو انخفاض أسعار الفائدة لاحقًا لإعادة تمويل القروض بشروط أفضل.
رفع متطلبات رأس المال على البنوك
بحسب القيود الجديدة من بنك إسرائيل، سيُطلب من البنوك رفع نسبة المخاطر المحسوبة على القروض الممنوحة لمشاريع المقاولين التي تتضمن تأجيل الدفع بشكل كبير. وسيُفرض تصنيف مخاطر بنسبة 150% على القروض الموجهة للمشاريع التي يتم فيها تأجيل 40% أو أكثر من سعر الشقة حتى نهاية فترة البناء.
وفي حال كان المقاول قد سمح للزبائن بتأجيل دفع 20% من ثمن الشقة أو أكثر إلى نهاية فترة البناء، فسيضطر البنك لزيادة مخصصات رأس المال إذا ارتفعت نسبة التأجيل مجددًا في المشروع بمقدار 5%.
الحد من قروض “البالون” الخطرة
الجزء الثاني من التعليمات يفرض على البنوك ألا تتجاوز قروض “البالون” 10% من إجمالي الرهون العقارية الممنوحة شهريًا. هذا النوع من القروض يُسدد فيه أصل الدين دفعة واحدة في نهاية المدة، فيما يقوم المقاول بتحمل الفائدة طوال فترة البناء. ورغم أنه أقل خطورة من آلية تأجيل الدفع الكامل، إلا أنه لا يخلو من المخاطر، خاصة مع غياب التقييم الائتماني للمشتري خلال فترة البناء.
تاريخيًا، كانت قروض البالون تشكل 4%-5% فقط قبل بدء دورة رفع الفائدة في أبريل 2022. لكنها قفزت إلى 17.3% في فبراير الماضي، وسجلت ذروة بنسبة 23.3% في ديسمبر 2023. لذلك، يتوقع أن تؤدي هذه القيود إلى تقليص كبير وفوري في هذا النوع من التمويل.
خلفية القرار ومخاوف السلطات الرقابية
القرار يأتي بعد قلق متزايد من تضخم فقاعة مالية في قطاع العقارات. وقد فتح مراقب الدولة تحقيقًا في الأمر، وسط مخاوف من أن تكون قد تطورت إلى حجم يهدد استقرار القطاع العقاري وربما استقرار النظام البنكي برمته.
يشير بنك إسرائيل إلى أن استمرار هذا التوجه يعزز مخاطر الانكشاف المالي على المطورين والمشترين على حد سواء، حيث يشجع دخول مشترين غير قادرين فعليًا على استكمال صفقات الشراء لاحقًا، مما قد يؤدي إلى موجة تعثر واسعة.
القيود الجديدة من شأنها رفع تكلفة التمويل على البنوك، ما سيؤدي بدوره إلى تقليص عروض المقاولين لصفقات 80/20. وبحسب بنك إسرائيل، الهدف هو إيجاد توازن بين تقليص المخاطر المرتفعة من هذه الآلية، وبين الإبقاء على إمكانية استخدامها بشكل مضبوط لدعم السوق السكنية دون خلق فقاعة قد تنفجر لاحقًا.
مقالات ذات صلة: تراجع حاد في مبيعات الشقق الجديدة وتراكم في المخزون غير المباع
